Слабость российской валюты не даст упасть ценам на недвижимость

Ажиотаж на рынке недвижимости конца 2014 года был вызван обвалом курса рубля, когда население скупало квартиры в целях защиты своих сбережений от девальвации. При этом ослабление российской валюты привело к ускорению темпов инфляции и, как следствие, значительному снижению уровня реальных доходов граждан. В результате ажиотаж сменился заметным охлаждением спроса в 2015 году. На этом фоне цены на новостройки «старой» Москвы начали падать с начала 2015 года и уже в августе вернулись к уровням ноября 2014 года, когда девальвация была еще не столь ощутимой. Небольшая коррекция цен произошла и на рынке новостроек «новой» Москвы. Достигнув в апреле 2015 года своего пика, цены к концу июня уменьшились на 4,3%. В то же время стоимость жилья на первичном рынке Московской Области показывала рост на протяжении практически всего 2015 года.

Источник: Азбука Жилья

Подобная динамика объясняется несколькими факторами. Во-первых, благодаря более низким, чем в Москве ценам, квартиры в новостройках Московской Области и в кризис остались относительно доступны для населения. Во-вторых, рост стоимости жилья был напрямую связан с падением курса национальной валюты, так как большинство материалов застройщики закупают за рубежом, а девальвация рубля привела к подъему себестоимости, в результате чего многие девелоперы были вынуждены поднять цены.

Особенно это прослеживается в сегменте элитного жилья, где цены за год с окончанием 31 августа подскочили на 23,4% г/г. Кроме того, цены на жилье нередко номинированы в долларах, и ослабление рубля автоматически ведет к удорожанию недвижимости в рублевом выражении, даже если в долларах цены и снижаются.

Между тем в целях поддержки спроса застройщикам пришлось почти в два раза понизить цену на недвижимость в долларовом выражении во второй половине 2014 года, хотя в рублях стоимость жилья заметно поднялась. Отчасти поэтому новостройки в Московской Области не дешевели в период стабилизации курса российской валюты весной 2015 года и вновь подорожали при возобновившемся падении курса рубля в августе. Тем не менее, на фоне еще не восстановившегося до конца спроса мы не ожидаем высокого роста стоимости квартир в рассматриваемом регионе во второй половине 2015 года. Вероятно, цены будут оставаться на стабильном уровне из-за слабого рубля и высоких издержек застройщиков.

Марина Теущакова

Младший аналитик

Аналитика

Перспективы рынка подмосковного жилья

Первичный рынок недвижимости Московской области по итогам 2016 года оказался в благоприятном положении: с начала года ценник на квадратный метр площадки вырос на 1,8%, объем выставленной на продажу площади сократился на 19,6% г/г до 3,1 млн. м2, а совокупный спрос на квартиры увеличился на 2,4% г/г. При этом количество выданных разрешений на строительство в МО достигло рекордных значений, соответствующих совокупному объему возводимой площади в 1 млн. м2. В данной связи следует обратить пристальное внимание на перспективы дальнейшего развития сектора и динамику его ключевых показателей. Объем спроса на недвижимость по-прежнему поддерживается понижением процентных ставок по ипотечным кредитам.

 
Ипотечный бум

В 2016 году ипотечный рынок показал стремительный подъем, а ипотечное кредитование стало драйвером роста розничного кредитования. Так, если объемы кредитования, не связанного с ипотекой, на 1 декабря 2016 года составили на 5% меньше значения, зафиксированного 1 января 2016 года, то ипотечный сегмент расширился на 11,2%. Всего же объемы розничного кредитования в рассматриваемом периоде увеличились только на 1% до 10,8 трлн. руб. При этом ипотечное кредитование остается низко рискованным инструментом для банков – доля задолженности, платежи по которой просрочены на 90 и более дней, к 1 декабря 2016 года опустилась до 2,8% по сравнению с 14,8% по неипотечному кредитованию.

 
Ограничения ввода жилья в Подмосковье как драйвер роста цен

Начавшаяся в 2014 году тенденция снижения цен на недвижимость, которая сопровождалась общим ухудшением макроэкономических показателей РФ, потребовала от правительства принятия антикризисных мер по поддержке деловой активности в секторе недвижимости. Первым и самым эффективным решением стала государственная программа софинансирования ипотеки, за время действия которой доля сделок с использованием заемных средств достигла рекордного уровня в 80%, а через банковскую систему было выдано 1,2 трлн. руб. льготных средств. Однако в марте 2017 года действие программы завершится, а покупательная способность населения до сих пор не начала восстанавливаться. Очевидно, что в таких условиях необходимо введение дополнительных мер по поддержке рынка, чтобы не допустить резких просадок цен и платежеспособности девелоперов.

 
Ипотечные сертификаты – новая парадигма рынка недвижимости

Ухудшение экономической ситуации в России, начавшееся в конце 2014 года, привело к изменению правил игры на первичном рынке недвижимости. Из-за опасений существенного сокращения реальных доходов населения многие застройщики изменили стратегию бизнеса на рынке в сторону обеспечения населения более доступным жильем. Данное поведение привело к подъему суммарной доли жилья эконом- и комфорт-класса на рынке Москвы и Подмосковья до 82,3% против 76% на начало 2015. Однако спрос в обозначенных сегментах поддерживается не столько снижением цен, которое лишь компенсирует падение реальных доходов, сколько существенным ростом ипотечного кредитования.

 
 
  Все статьи