Сектор недвижимости не оставят без поддержки

Рынок первичной недвижимости остается под давлением ухудшающейся экономической конъюнктуры страны. Падение реальных доходов населения в 2015 году на 4% г/г и повышение процентной ставки ЦБ РФ негативно отразились на состоянии рынка новостроек Москвы и Московской области: цена за квадратный метр снизилась в столице на 18% г/г, в области - 2% г/г за счет роста объема предложения на 55% г/г и высокой базы 2014 года. Одновременно с этим доля ипотечного кредитования в общем объеме сделок выросла до 85% в декабре 2015 года против 23% за аналогичный период прошлого года. Основной причиной расширения диспропорций является низкая эластичность предложения – застройщики вводили в эксплуатацию объекты, строительство которых началось еще в 2012-2013 годах, в то время как спрос куда быстрее адаптируется к рыночным тенденциям. При этом строительство сильнее других отраслей зависимо от доступности кредитных ресурсов, стоимость которых на текущий момент остается высокой. Очевидно, что даже в условиях некоторого улучшения экономической конъюнктуры, государство попросту не может отказаться от введенных ранее мер поддержки сектора.

Основным институтом, призванным стимулировать первичный рынок недвижимости, является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) при содействии коммерческих банков. Задачей кредитных организаций является увеличение объемов ипотечного кредитования, что стало возможным благодаря продлению программы субсидирования ставок до 2017 года. Стоит отметить, что объем выделяемых средств был снижен на 20% г/г до 16 млрд. руб., из-за чего практически все банки-участники повысили ставку до максимально возможного уровня в 12%. Программа уже доказала свою эффективность: объем выданных кредитов в 2015 году снизился на 35% г/г до 1,1 трлн. руб. при прогнозируемом обвале на 77% г/г, а 40% всех выданных ссуд на покупку новостроек было предоставлено по программе субсидирования. Дополнительно к мерам поддержки добавлены 3,6 млрд. руб., которые подлежат распределению среди молодых семей, желающих построить жилье или приобрести новостройку, а также продление возможности приватизировать жилье до 2017 года, что в свою очередь способно лишь поддержать рынок, вторичный рынок, закрепив за физическими лицами возможность продавать квартиры.

Более значительные меры принимаются для поддержки застройщиков: в 2016 году АИЖК доступны 40 млрд. руб., предоставляемые строящим объекты эконом класса девелоперам под льготную ставку до 12,5% годовых, а также возможность выдавать гарантии на объекты, под которые требуется банковское проектное финансирование. Агентство также намерено развивать рынок ипотечных ценных бумаг, что позволит упростить процесс рефинансирования задолженности, причем как при работе с банками, так и с АИЖК. Согласно прогнозам, данные меры позволят избежать чрезмерного снижения предложения в 2016-2018 годах, а, благодаря льготному кредитованию, объем вводимого жилья может увеличиться дополнительно на 6 млн. кв. м, что составляет 7,1% общего объема площади, введенной в 2015 году в РФ.
Комплекс принимаемых государством мер по стимулированию первичного рынка недвижимости в целом можно охарактеризовать как своевременный и эффективный. Поддержка ипотечного кредитования является ключевым фактором оживления рынка, а снижение ключевой ставки ЦБ РФ в 2016 году позволит банкам увеличить доступность ипотеки и дополнительно простимулирует подъем спроса. При этом предложение также будет снижаться, поскольку крупнейшие девелоперы: группа ЛСР, ГК ПИК, Дон-строй инвест, Capital Group уже объявили о запланированном уменьшении величины вводимых площадей в 2016 году в среднем на 20% г/г. Таким образом, данная ситуация может стать благоприятной для потребителей: стабилизация цен на первичную недвижимость и падение процентных ставок станут драйверами роста спроса. Несмотря на это, его динамика будет зависеть прежде всего от реальных доходов населения, повышение которых станет для многих россиян важным психологическим фактором для активизации покупок.

Кузнецов Роман
Младший аналитик
Roman.kuznetsov@qbfin.ru

Аналитика

Перспективы рынка подмосковного жилья

Первичный рынок недвижимости Московской области по итогам 2016 года оказался в благоприятном положении: с начала года ценник на квадратный метр площадки вырос на 1,8%, объем выставленной на продажу площади сократился на 19,6% г/г до 3,1 млн. м2, а совокупный спрос на квартиры увеличился на 2,4% г/г. При этом количество выданных разрешений на строительство в МО достигло рекордных значений, соответствующих совокупному объему возводимой площади в 1 млн. м2. В данной связи следует обратить пристальное внимание на перспективы дальнейшего развития сектора и динамику его ключевых показателей. Объем спроса на недвижимость по-прежнему поддерживается понижением процентных ставок по ипотечным кредитам.

 
Ипотечный бум

В 2016 году ипотечный рынок показал стремительный подъем, а ипотечное кредитование стало драйвером роста розничного кредитования. Так, если объемы кредитования, не связанного с ипотекой, на 1 декабря 2016 года составили на 5% меньше значения, зафиксированного 1 января 2016 года, то ипотечный сегмент расширился на 11,2%. Всего же объемы розничного кредитования в рассматриваемом периоде увеличились только на 1% до 10,8 трлн. руб. При этом ипотечное кредитование остается низко рискованным инструментом для банков – доля задолженности, платежи по которой просрочены на 90 и более дней, к 1 декабря 2016 года опустилась до 2,8% по сравнению с 14,8% по неипотечному кредитованию.

 
Ограничения ввода жилья в Подмосковье как драйвер роста цен

Начавшаяся в 2014 году тенденция снижения цен на недвижимость, которая сопровождалась общим ухудшением макроэкономических показателей РФ, потребовала от правительства принятия антикризисных мер по поддержке деловой активности в секторе недвижимости. Первым и самым эффективным решением стала государственная программа софинансирования ипотеки, за время действия которой доля сделок с использованием заемных средств достигла рекордного уровня в 80%, а через банковскую систему было выдано 1,2 трлн. руб. льготных средств. Однако в марте 2017 года действие программы завершится, а покупательная способность населения до сих пор не начала восстанавливаться. Очевидно, что в таких условиях необходимо введение дополнительных мер по поддержке рынка, чтобы не допустить резких просадок цен и платежеспособности девелоперов.

 
Ипотечные сертификаты – новая парадигма рынка недвижимости

Ухудшение экономической ситуации в России, начавшееся в конце 2014 года, привело к изменению правил игры на первичном рынке недвижимости. Из-за опасений существенного сокращения реальных доходов населения многие застройщики изменили стратегию бизнеса на рынке в сторону обеспечения населения более доступным жильем. Данное поведение привело к подъему суммарной доли жилья эконом- и комфорт-класса на рынке Москвы и Подмосковья до 82,3% против 76% на начало 2015. Однако спрос в обозначенных сегментах поддерживается не столько снижением цен, которое лишь компенсирует падение реальных доходов, сколько существенным ростом ипотечного кредитования.

 
 
  Все статьи