Рынок недвижимости Московского региона: итоги I полугодия

Начало 2016 года для отечественного рынка недвижимости было позитивным: правительство продлило программу льготной ипотеки до 2017 года, анонсировало принятие закона, обеспечивающего защиту дольщиков, а застройщики все активнее используют маркетинговые предложения, сбивая цены. Благодаря действию данных факторов, спрос на рынке начал активно расти. Количество сделок купли-продажи недвижимости по РФ за I полугодие текущего года выросло на 10,8% г/г, что было обеспечено подъемом числа сделок с использованием ипотеки на 22,1% г/г. Наиболее значительный рост на 53,5% г/г зафиксирован по количеству заключенных договоров ДДУ. Важную роль в росте активности на рынке недвижимости сыграло решение ЦБ РФ понизить ключевую ставку до 10,5%, что повлекло за собой снижение процентов по ипотечным ссудам большинством банков.

Несмотря на данные позитивные изменения, существует риск того, что активизация деловой активности на рынке Москвы может носить временный характер, поскольку она не поддерживается улучшением основных фундаментальных факторов. Реальные располагаемые доходы населения продолжают снижаться на протяжении всего года, а в июле падение составило 7% г/г. Сохранение данной динамики продолжает сдерживать активность на рынке недвижимости, поскольку доля сделок с использованием ипотеки сохраняется на уровне 80% для первичного рынка и 20% для вторичного. При этом общий уровень предложения в городе продолжает активно расти: объем выставленной на продажу недвижимости в Москве за I полугодие вырос на 30% г/г до 1,5 млн. м2. Стоит отметить, что количество вводимого в эксплуатацию жилья, согласно плану строительства, увеличится на 13% во II полугодии 2016. В Подмосковье ситуация иная: снижение цен на жилье и активные меры по поддержке рынка позволяют компенсировать потери от падения доходов населения, однако дальнейший рост рынка, стимулируемый использованием кредитных ресурсов, будет ограниченным, поскольку число клиентов с собственными средствами неуклонно понижается. Вплоть до марта 2017 года, когда подойдет к концу государственная программа поддержки ипотеки, значительное ухудшение ситуации крайне маловероятно. Поскольку роль кредитных ресурсов на рынке за два года значительно выросла, существует также вероятность продления программы льготного кредитования.

aasdasdasd
Источник: Est-aTet

Наличие описанных выше негативных тенденций не является всеохватывающим для рынка недвижимости Москвы и Подмосковья. На местных рынках: в Королеве, Видном и Химках - ценовая тенденция уже сменилась с падения на рост, что было обеспечено значительным увеличением объема доступного для продажи жилья. В жилых комплексах, наименее удаленных от МКАД, особенно эконом класса, подъем предложения полностью компенсируется растущим спросом, что подтверждается данными по одновременному подъему средней цены и предложения квартир в Одинцово и Щелково. Данное благоприятное воздействие факторов можно интерпретировать как повышенную устойчивость данных активов к кризису доходов.

Несмотря на наличие глобальных рисков, общая ситуация на рынке в краткосрочном периоде имеет основания для улучшения. Влияние ценовых факторов и доступность ресурсов подстегнут подъем уровня деловой активности на рынке, однако его значительный рост остается маловероятным на фоне сокращения реальных доходов населения страны. Для компенсации данного падения необходимо увеличивать объем предоставляемых заемных ресурсов, поэтому отмена льготных условий для покупателей может спровоцировать новый виток оттока капитала с рынка недвижимости столицы и стать препятствием восстановлению цен до докризисного уровня. Тем не менее при реализации данного сценария наиболее устойчивым к падению будет подмосковная недвижимость за счет низкой стоимости метра, удобного положения и незначительного избытка предложения.

Кузнецов Роман
Младший аналитик
roman.kuznetsov@qbfin.ru

Аналитика

Перспективы рынка подмосковного жилья

Первичный рынок недвижимости Московской области по итогам 2016 года оказался в благоприятном положении: с начала года ценник на квадратный метр площадки вырос на 1,8%, объем выставленной на продажу площади сократился на 19,6% г/г до 3,1 млн. м2, а совокупный спрос на квартиры увеличился на 2,4% г/г. При этом количество выданных разрешений на строительство в МО достигло рекордных значений, соответствующих совокупному объему возводимой площади в 1 млн. м2. В данной связи следует обратить пристальное внимание на перспективы дальнейшего развития сектора и динамику его ключевых показателей. Объем спроса на недвижимость по-прежнему поддерживается понижением процентных ставок по ипотечным кредитам.

 
Ипотечный бум

В 2016 году ипотечный рынок показал стремительный подъем, а ипотечное кредитование стало драйвером роста розничного кредитования. Так, если объемы кредитования, не связанного с ипотекой, на 1 декабря 2016 года составили на 5% меньше значения, зафиксированного 1 января 2016 года, то ипотечный сегмент расширился на 11,2%. Всего же объемы розничного кредитования в рассматриваемом периоде увеличились только на 1% до 10,8 трлн. руб. При этом ипотечное кредитование остается низко рискованным инструментом для банков – доля задолженности, платежи по которой просрочены на 90 и более дней, к 1 декабря 2016 года опустилась до 2,8% по сравнению с 14,8% по неипотечному кредитованию.

 
Ограничения ввода жилья в Подмосковье как драйвер роста цен

Начавшаяся в 2014 году тенденция снижения цен на недвижимость, которая сопровождалась общим ухудшением макроэкономических показателей РФ, потребовала от правительства принятия антикризисных мер по поддержке деловой активности в секторе недвижимости. Первым и самым эффективным решением стала государственная программа софинансирования ипотеки, за время действия которой доля сделок с использованием заемных средств достигла рекордного уровня в 80%, а через банковскую систему было выдано 1,2 трлн. руб. льготных средств. Однако в марте 2017 года действие программы завершится, а покупательная способность населения до сих пор не начала восстанавливаться. Очевидно, что в таких условиях необходимо введение дополнительных мер по поддержке рынка, чтобы не допустить резких просадок цен и платежеспособности девелоперов.

 
Ипотечные сертификаты – новая парадигма рынка недвижимости

Ухудшение экономической ситуации в России, начавшееся в конце 2014 года, привело к изменению правил игры на первичном рынке недвижимости. Из-за опасений существенного сокращения реальных доходов населения многие застройщики изменили стратегию бизнеса на рынке в сторону обеспечения населения более доступным жильем. Данное поведение привело к подъему суммарной доли жилья эконом- и комфорт-класса на рынке Москвы и Подмосковья до 82,3% против 76% на начало 2015. Однако спрос в обозначенных сегментах поддерживается не столько снижением цен, которое лишь компенсирует падение реальных доходов, сколько существенным ростом ипотечного кредитования.

 
 
  Все статьи