Недвижимость поддержат через дольщиков

​Отечественный рынок первичной недвижимости на текущий момент практически невозможно представить без такого понятия, как договор долевого участия (ДДУ). Именно на данный инструмент в начале 2016 года пришлось около 85% всех сделок на первичном рынке Москвы, а по всей России его доля выросла до 50%. Для дольщиков он сопряжен с рисками, которые значительно выросли после падения курса рубля. Из-за финансовых трудностей застройщиков количество проблемных жилых объектов с конца 2014 года выросло на 37,8% до 943, а число обманутых дольщиков увеличилось на 7,1% до 75 тыс. человек. На этом фоне государство начало активно регулировать данную сферу, представив две ключевые инициативы: внесение поправок в закон «О долевом строительстве» и создание Государственного компенсационного фонда.

В новой редакции закона ФЗ-214 «О долевом строительстве» будут установлены требования к уставному капиталу застройщиков в зависимости от размера возводимого жилья. Данные меры направлены на очистку рынка от недобросовестных застройщиков, поскольку уставный капитал увеличит их финансовую устойчивость, что особенно актуально в условиях роста цен на стройматериалы и транспортные услуги.

Стоит отметить, что данная мера практически никак не повлияет на компенсации обманутым дольщикам, поскольку средства, внесенные в уставный капитал, могут расходоваться предприятием при осуществлении повседневной деятельности, а размер УК в среднем ниже расходов на застройку территории в 10-15 раз. В таких условиях было решено создать государственный компенсационный фонд долевого строительства, основной задачей которого будет возмещение украденных у дольщиков средств. Его функционирование будет схоже с Агентством страхования вкладов (АСВ): 1% от суммы ДДУ будет перечисляться на счета фонда. Его запуск планируется уже с начала 2017 года, а поправки в закон «О долевом строительстве» могут быть приняты до выборов в Госдуму осенью 2016 года.

Реформа ДДУ позволит значительно увеличить надежность инструмента для потребителя, на фоне чего следует ожидать укрепления спроса на рынке первичной недвижимости. Наличие защитного механизма будет способствовать притоку инвестиционных денег, поскольку вложения с использованием ДДУ могут приносить около 10% доходности по окончании каждого этапа строительства. Одновременно с этим, увеличение требований к застройщикам незначительно снизит объемы нового строительства, благодаря чему спрос и предложение на рынке сбалансируются в течение года после принятия законопроекта.

Кузнецов Роман
Младший аналитик
roman.kuznetsov@qbfin.ru

Аналитика

Перспективы рынка подмосковного жилья

Первичный рынок недвижимости Московской области по итогам 2016 года оказался в благоприятном положении: с начала года ценник на квадратный метр площадки вырос на 1,8%, объем выставленной на продажу площади сократился на 19,6% г/г до 3,1 млн. м2, а совокупный спрос на квартиры увеличился на 2,4% г/г. При этом количество выданных разрешений на строительство в МО достигло рекордных значений, соответствующих совокупному объему возводимой площади в 1 млн. м2. В данной связи следует обратить пристальное внимание на перспективы дальнейшего развития сектора и динамику его ключевых показателей. Объем спроса на недвижимость по-прежнему поддерживается понижением процентных ставок по ипотечным кредитам.

 
Ипотечный бум

В 2016 году ипотечный рынок показал стремительный подъем, а ипотечное кредитование стало драйвером роста розничного кредитования. Так, если объемы кредитования, не связанного с ипотекой, на 1 декабря 2016 года составили на 5% меньше значения, зафиксированного 1 января 2016 года, то ипотечный сегмент расширился на 11,2%. Всего же объемы розничного кредитования в рассматриваемом периоде увеличились только на 1% до 10,8 трлн. руб. При этом ипотечное кредитование остается низко рискованным инструментом для банков – доля задолженности, платежи по которой просрочены на 90 и более дней, к 1 декабря 2016 года опустилась до 2,8% по сравнению с 14,8% по неипотечному кредитованию.

 
Ограничения ввода жилья в Подмосковье как драйвер роста цен

Начавшаяся в 2014 году тенденция снижения цен на недвижимость, которая сопровождалась общим ухудшением макроэкономических показателей РФ, потребовала от правительства принятия антикризисных мер по поддержке деловой активности в секторе недвижимости. Первым и самым эффективным решением стала государственная программа софинансирования ипотеки, за время действия которой доля сделок с использованием заемных средств достигла рекордного уровня в 80%, а через банковскую систему было выдано 1,2 трлн. руб. льготных средств. Однако в марте 2017 года действие программы завершится, а покупательная способность населения до сих пор не начала восстанавливаться. Очевидно, что в таких условиях необходимо введение дополнительных мер по поддержке рынка, чтобы не допустить резких просадок цен и платежеспособности девелоперов.

 
Ипотечные сертификаты – новая парадигма рынка недвижимости

Ухудшение экономической ситуации в России, начавшееся в конце 2014 года, привело к изменению правил игры на первичном рынке недвижимости. Из-за опасений существенного сокращения реальных доходов населения многие застройщики изменили стратегию бизнеса на рынке в сторону обеспечения населения более доступным жильем. Данное поведение привело к подъему суммарной доли жилья эконом- и комфорт-класса на рынке Москвы и Подмосковья до 82,3% против 76% на начало 2015. Однако спрос в обозначенных сегментах поддерживается не столько снижением цен, которое лишь компенсирует падение реальных доходов, сколько существенным ростом ипотечного кредитования.

 
 
  Все статьи