Подмосковная недвижимость: тихая гавань для инвестора

​Вложения в жилую недвижимость, которые приносили высокие доходы последние десять лет, в 2015 году разочаровали инвесторов и застройщиков, вынужденных активно снижать цены для поддержания продаж. В результате, средняя по РФ цена на новостройки за 2015 год упала на 4%, а наибольшие потери понесли инвестиции в недвижимость Москвы – цены на первичном рынке столицы за год упали на 7,8%. Однако если рассмотреть общую ситуацию подробнее, мы можем констатировать, что даже на текущем рынке все еще присутствуют инструменты, приносящие инвесторам стабильный доход в условиях ухудшения общей экономической конъюнктуры. Речь пойдет прежде всего о первичном рынке Подмосковья, средние цены за кв.м. на котором за 2015 год увеличились на 5,2%. Подмосковные новостройки обладают двумя важными преимуществами, удерживающими цены от спада, наблюдаемого в столице. Во-первых, на данном рынке сосредоточено значительно меньше спекулятивного капитала, чем в Москве, что явилось естественным буффером, предотвратившим падение цен. Во-вторых, в последнее время все более четко проявляется тенденция по смещению потребительских предпочтений в сторону загородных квартир и таунхаусов, о чем свидетельствуют данные ВЦИОМ: более 70% москвичей хотели бы жить в малоэтажном или собственном загородном доме, при этом предпочтения отдаются комплексам в районе с хорошим экологическим состоянием и наличием инфраструктуры. Поскольку 82% предложения по новостройкам Подмосковья сосредоточены на расстоянии менее 20 км от МКАД, спрос на них остается стабильно высоким. Данные факторы свидетельствуют о том, что недвижимость Подмосковья в перспективе будет выступать как защитный актив, что повышает её привлекательность.

Одним из наиболее динамично развивающихся географических направлений является запад области, где цены выросли на 3% за 9 месяцев 2015 года. Например, в Одинцовском районе средняя стоимость кв.м. однокомнатных квартир выросла за II полугодие 2015 года на 4%, двухкомнатных - на 5%, а трехкомнатных - на 7%. Наибольший рост цен просматривался в ЖК «Да Винчи», «Единый стандарт» и «Валь д`Эмероль», средняя цена за кв.м. в которых выросла на 12%, причем на многокомнатные квартиры подъем составил 15%. Данное направление является особенно привлекательным благодаря развитой инфраструктуре и стабильному потребительскому спросу.

С точки зрения географического расположения, цены в жилищных комплексах, расположенных ближе к МКАД значительно более устойчивы к изменениям конъюнктуры: на расстоянии до 10 км от МКАД средняя цена на квартиры увеличилась на 2,2%, в то время как при отдалении от столицы на большее расстоянии ценник вырос лишь на 1,2%, при этом на малометражные квартиры он снизился на 5,5%. Дополнительным фактором, способствующим повышению спроса, является расширение метрополитена, благодаря чему уже в 2017 году на расстоянии 6 км от Одинцово появится новая станция метро «Рассказовка». Для инвесторов все меньшую роль играет принадлежность жилого комплекса к тому или иному классу на фоне доминирования остальных факторов. Это находит подтверждение в том, что цена за кв.м. на квартиры класса «комфорт» и «бизнес» выросла за 2015 год на 4%, в то время как «эконом» прибавил в 7%. Данная тенденция начала обозначаться во II половине года и связана с новым витком снижения курса рубля.

Благоприятное географическое положение, наряду с действиями застройщиков по созданию жилищной инфраструктуры делают рынок недвижимости Подмосковья привлекательным для покупателей, желающих улучшить качество жизни. Данная тенденция, в совокупности с названными выше факторами, дает основания ожидать также рост интереса со стороны инвесторов, что способствует ускорению продаж в жилищных комплексах и увеличению цен.

Кузнецов Роман
Младший аналитик
Roman.kuznetsov@qbfin.ru

Аналитика

Перспективы рынка подмосковного жилья

Первичный рынок недвижимости Московской области по итогам 2016 года оказался в благоприятном положении: с начала года ценник на квадратный метр площадки вырос на 1,8%, объем выставленной на продажу площади сократился на 19,6% г/г до 3,1 млн. м2, а совокупный спрос на квартиры увеличился на 2,4% г/г. При этом количество выданных разрешений на строительство в МО достигло рекордных значений, соответствующих совокупному объему возводимой площади в 1 млн. м2. В данной связи следует обратить пристальное внимание на перспективы дальнейшего развития сектора и динамику его ключевых показателей. Объем спроса на недвижимость по-прежнему поддерживается понижением процентных ставок по ипотечным кредитам.

 
Ипотечный бум

В 2016 году ипотечный рынок показал стремительный подъем, а ипотечное кредитование стало драйвером роста розничного кредитования. Так, если объемы кредитования, не связанного с ипотекой, на 1 декабря 2016 года составили на 5% меньше значения, зафиксированного 1 января 2016 года, то ипотечный сегмент расширился на 11,2%. Всего же объемы розничного кредитования в рассматриваемом периоде увеличились только на 1% до 10,8 трлн. руб. При этом ипотечное кредитование остается низко рискованным инструментом для банков – доля задолженности, платежи по которой просрочены на 90 и более дней, к 1 декабря 2016 года опустилась до 2,8% по сравнению с 14,8% по неипотечному кредитованию.

 
Ограничения ввода жилья в Подмосковье как драйвер роста цен

Начавшаяся в 2014 году тенденция снижения цен на недвижимость, которая сопровождалась общим ухудшением макроэкономических показателей РФ, потребовала от правительства принятия антикризисных мер по поддержке деловой активности в секторе недвижимости. Первым и самым эффективным решением стала государственная программа софинансирования ипотеки, за время действия которой доля сделок с использованием заемных средств достигла рекордного уровня в 80%, а через банковскую систему было выдано 1,2 трлн. руб. льготных средств. Однако в марте 2017 года действие программы завершится, а покупательная способность населения до сих пор не начала восстанавливаться. Очевидно, что в таких условиях необходимо введение дополнительных мер по поддержке рынка, чтобы не допустить резких просадок цен и платежеспособности девелоперов.

 
Ипотечные сертификаты – новая парадигма рынка недвижимости

Ухудшение экономической ситуации в России, начавшееся в конце 2014 года, привело к изменению правил игры на первичном рынке недвижимости. Из-за опасений существенного сокращения реальных доходов населения многие застройщики изменили стратегию бизнеса на рынке в сторону обеспечения населения более доступным жильем. Данное поведение привело к подъему суммарной доли жилья эконом- и комфорт-класса на рынке Москвы и Подмосковья до 82,3% против 76% на начало 2015. Однако спрос в обозначенных сегментах поддерживается не столько снижением цен, которое лишь компенсирует падение реальных доходов, сколько существенным ростом ипотечного кредитования.

 
 
  Все статьи