Ипотечные сертификаты – новая парадигма рынка недвижимости

Ухудшение экономической ситуации в России, начавшееся в конце 2014 года, привело к изменению правил игры на первичном рынке недвижимости. Из-за опасений существенного сокращения реальных доходов населения многие застройщики изменили стратегию бизнеса на рынке в сторону обеспечения населения более доступным жильем. Данное поведение привело к подъему суммарной доли жилья эконом- и комфорт-класса на рынке Москвы и Подмосковья до 82,3% против 76% на начало 2015. Однако спрос в обозначенных сегментах поддерживается не столько снижением цен, которое лишь компенсирует падение реальных доходов, сколько существенным ростом ипотечного кредитования.

Государственная программа поддержки ипотеки, введенная правительством в начале 2015 года, должна была стать временной мерой стабилизации рынка, однако из-за сохранения негативных рыночных тенденций в экономике страны её продлили до марта 2017 года. За время действия программы доля сделок с использованием ипотеки выросла на 20 п.п. до 80%, а объем выданных средств увеличился на 20% до 1,2 трлн. руб. Именно подъем кредитования оказывает существенную поддержку сохранению прежнего уровня деловой активности на рынке, а развитие программы стало одним из приоритетных векторов развития государственного регулирования. И хотя на текущий момент Минстрой и АИЖК представили лишь паспорт проекта «Повышение доступности ипотечного кредитования для граждан России», программу ведомств уже можно назвать очень перспективной.

graph

Согласно проекту, объем выдаваемых кредитов расширится в 4,6 раз за следующие 10 лет, а спрос населения на услуги будет расти несмотря на кризисные явления в экономике страны. Издержки на реализацию программы составляют 26,8 млрд. руб, причем ни копейки не будет выделено из бюджетных средств. В такие высокие цифры россиянину будет сложно поверить, однако представленный механизм действительно может существенно подстегнуть рост сектора.Объем ипотечного кредитования в структуре ВВП России на текущий момент занимает порядка 5%, при 60% в среднем по группе развитых стран, что свидетельствует о низкой развитости данного инструмента. Основная причина – невозможность рефинансирования затрат для банков (вторичный рынок ипотеки), а также дефицит долгосрочных источников фондирования. Решить данную задачу планируется за счет развития рынка ипотечных сертификатов, механизм работы которых будет подразумевать секьюритизацию долгов приобретателей недвижимости, которые банк сможет продавать на открытом рынке. За счет этого участники рынка получат эффективный инструмент по контролю за кредитным риском, что позволит сократить процентные ставки по ипотеке за счет снижения транзакционных издержек кредитных организаций. Поскольку на текущий момент процентные издержки банка могут составлять до 80% стоимости кредита, увеличение доступности долгосрочных ресурсов наряду с низким уровнем инфляции позволит сократить ставки по ипотеке в 2,5-3 раза к 2020 году. Согласно представленному плану, доля выдаваемой ипотеки с использованием сертификатов, благодаря государственным гарантиям, должна вырасти до 15% к началу 2019 года и до 40% к 2025.

Представленную программу следует выделить среди других государственных инициатив, поскольку её эффективность в условиях стагнации экономики и сохранения низкой доступности долгосрочных средств особенно велика. Развитие рынка ипотечных сертификатов выгодно для всех участников финансовой сферы: для заёмщиков – за счет понижения стоимости ипотеки, для кредиторов – за счет увеличения спроса на услуги и их рентабельности, в то время как сторонние институциональные инвесторы получат дополнительный ликвидный инвестиционный инструмент. В результате принятия данной программы рынок первичной недвижимости может продолжить ускоренное восстановление, чем повысит уровень привлекательности отечественной недвижимости как со стороны отечественных участников рынка, так и иностранных.

Кузнецов Роман
Аналитик QBF
Roman.kuznetsov@qbfin.ru

Аналитика

Перспективы рынка подмосковного жилья

Первичный рынок недвижимости Московской области по итогам 2016 года оказался в благоприятном положении: с начала года ценник на квадратный метр площадки вырос на 1,8%, объем выставленной на продажу площади сократился на 19,6% г/г до 3,1 млн. м2, а совокупный спрос на квартиры увеличился на 2,4% г/г. При этом количество выданных разрешений на строительство в МО достигло рекордных значений, соответствующих совокупному объему возводимой площади в 1 млн. м2. В данной связи следует обратить пристальное внимание на перспективы дальнейшего развития сектора и динамику его ключевых показателей. Объем спроса на недвижимость по-прежнему поддерживается понижением процентных ставок по ипотечным кредитам.

 
Ипотечный бум

В 2016 году ипотечный рынок показал стремительный подъем, а ипотечное кредитование стало драйвером роста розничного кредитования. Так, если объемы кредитования, не связанного с ипотекой, на 1 декабря 2016 года составили на 5% меньше значения, зафиксированного 1 января 2016 года, то ипотечный сегмент расширился на 11,2%. Всего же объемы розничного кредитования в рассматриваемом периоде увеличились только на 1% до 10,8 трлн. руб. При этом ипотечное кредитование остается низко рискованным инструментом для банков – доля задолженности, платежи по которой просрочены на 90 и более дней, к 1 декабря 2016 года опустилась до 2,8% по сравнению с 14,8% по неипотечному кредитованию.

 
Ограничения ввода жилья в Подмосковье как драйвер роста цен

Начавшаяся в 2014 году тенденция снижения цен на недвижимость, которая сопровождалась общим ухудшением макроэкономических показателей РФ, потребовала от правительства принятия антикризисных мер по поддержке деловой активности в секторе недвижимости. Первым и самым эффективным решением стала государственная программа софинансирования ипотеки, за время действия которой доля сделок с использованием заемных средств достигла рекордного уровня в 80%, а через банковскую систему было выдано 1,2 трлн. руб. льготных средств. Однако в марте 2017 года действие программы завершится, а покупательная способность населения до сих пор не начала восстанавливаться. Очевидно, что в таких условиях необходимо введение дополнительных мер по поддержке рынка, чтобы не допустить резких просадок цен и платежеспособности девелоперов.

 
Ипотечные сертификаты – новая парадигма рынка недвижимости

Ухудшение экономической ситуации в России, начавшееся в конце 2014 года, привело к изменению правил игры на первичном рынке недвижимости. Из-за опасений существенного сокращения реальных доходов населения многие застройщики изменили стратегию бизнеса на рынке в сторону обеспечения населения более доступным жильем. Данное поведение привело к подъему суммарной доли жилья эконом- и комфорт-класса на рынке Москвы и Подмосковья до 82,3% против 76% на начало 2015. Однако спрос в обозначенных сегментах поддерживается не столько снижением цен, которое лишь компенсирует падение реальных доходов, сколько существенным ростом ипотечного кредитования.

 
 
  Все статьи