Перспективы рынка подмосковного жилья

Первичный рынок недвижимости Московской области по итогам 2016 года оказался в благоприятном положении: с начала года ценник на квадратный метр площадки вырос на 1,8%, объем выставленной на продажу площади сократился на 19,6% г/г до 3,1 млн. м2, а совокупный спрос на квартиры увеличился на 2,4% г/г. При этом количество выданных разрешений на строительство в МО достигло рекордных значений, соответствующих совокупному объему возводимой площади в 1 млн. м2. В данной связи следует обратить пристальное внимание на перспективы дальнейшего развития сектора и динамику его ключевых показателей.

Источник: ЦБ РФ, Est-A-Tet
Источник: ЦБ РФ, Est-A-Tet

Объем спроса на недвижимость по-прежнему поддерживается понижением процентных ставок по ипотечным кредитам. Даже окончание программы государственного софинансирования ипотеки не сломило тренд по увеличению популярности кредитов на жилую недвижимость среди населения: за 4 месяца 2017 года объем выданных заемных средств вырос на 7,8% г/г до 471 млрд. руб. при сокращении ставок в среднем на 2 п.п. С высокой долей вероятности, дальнейшее падение процентных платежей будет способствовать еще большей популярности ипотечных ссуд.
В отношении спроса на квартиры дела обстоят не столь радужно. Подъем числа зарегистрированных ДДУ на 2% скорее говорит о стабилизации спроса, нежели о его подъеме. Если брать во внимание тот факт, что 92,5% проданных квартир с начала 2017 года на первичном рынке МО были выкуплены с использованием дисконта, средний размер которого достигал 9% от первоначальной цены, а также существенный подъем объема выданных ипотечных кредитов, то можно констатировать незначительное снижение популярности подмосковной недвижимости. Частично данная тенденция связана с активно проводимой программой модернизации промышленных зон в Москве, что увеличивает число доступных предложений на столичном рынке, тем самым частично перетягивая платежеспособный спрос из области.

Ключевым фактором, по-прежнему оказывающим сдерживающее влияние на динамику развития первичного рынка недвижимости, остается падение реальных доходов населения РФ. Дальнейшее снижение показателя может существенно сократить объем спроса на недвижимость, и одновременно с этим понизить кредитоспособность населения, что приведет к уменьшению влияния такого фактора поддержки спроса как ипотечное кредитование.

Источник: ЦБ РФ, Est-A-Tet
Источник: ЦБ РФ, Est-A-Tet

По итогам 2016 года совокупный объем выставленной на продажу площади сократился на 19,6% г/г и еще на 6,1% г/г до 3,1 млн. м2 в I квартале 2017. Данный фактор оказывает поддержку увеличению цен на квартиры в МО, однако позитивный эффект частично нивелирует тенденция по увеличению предложения доступного массового жилья в промышленных зонах Москвы. На текущий момент влияние тенденции ограничено, однако на фоне того, что в 2016 году было выдано рекордное количество разрешений на строительство, следует ожидать активизации борьбы за покупателей. При этом 90% заявленных новостроек Московской области составляют многоэтажные жилые комплексы, что хоть и не снизит влияния рыночных тенденций, однако обезопасит владельцев элитной недвижимости, таунхаусов и коттеджей от падения стоимости.

Стоит отметить, что все большее число факторов свидетельствует о возобновлении падения цен на подмосковную недвижимость: продолжающееся сокращение доходов населения, перекос потребительского спроса в сторону Москвы, рост частоты использования акций и скидок, а также увеличение объемов строительства – все эти признаки позволяют прогнозировать сокращение стоимости квадратного метра в новостройках МО. При этом, как уже было отмечено, описанные риски в основном коснутся массового сегмента застройки, который традиционно является более чувствительным к изменению рыночной конъюнктуры. В остальных случаях влияние растущего объема предложения практически не отразится на ценах, поскольку будет поддерживаться увеличением спроса.

Кузнецов Роман
Старший аналитик QBF

Аналитика

Новые ПИФы «КьюБиЭф Золотое сечение» и «КьюБиЭф Мой сейф»

ООО «КБФ УА» объявляет о запуске двух новых открытых паевых инвестиционных фондов – ОПИФ РФИ «КьюБиЭф Мой сейф» и ОПИФ РФИ «КьюБиЭф Золотое сечение» . Формирование фондов началось 14 декабря 2017 года. Стоимость 1 инвестиционного пая – 10 тысяч рублей, минимальная сумма инвестирования – 50 тысяч рублейii. Целевая доходность «Моего сейфа» составляет 9–10%, а рекомендуемый срок инвестирования – от 1 года.

 
Перспективы рынка подмосковного жилья

Первичный рынок недвижимости Московской области по итогам 2016 года оказался в благоприятном положении: с начала года ценник на квадратный метр площадки вырос на 1,8%, объем выставленной на продажу площади сократился на 19,6% г/г до 3,1 млн. м2, а совокупный спрос на квартиры увеличился на 2,4% г/г. При этом количество выданных разрешений на строительство в МО достигло рекордных значений, соответствующих совокупному объему возводимой площади в 1 млн. м2. В данной связи следует обратить пристальное внимание на перспективы дальнейшего развития сектора и динамику его ключевых показателей. Объем спроса на недвижимость по-прежнему поддерживается понижением процентных ставок по ипотечным кредитам.

 
Ипотечный бум

В 2016 году ипотечный рынок показал стремительный подъем, а ипотечное кредитование стало драйвером роста розничного кредитования. Так, если объемы кредитования, не связанного с ипотекой, на 1 декабря 2016 года составили на 5% меньше значения, зафиксированного 1 января 2016 года, то ипотечный сегмент расширился на 11,2%. Всего же объемы розничного кредитования в рассматриваемом периоде увеличились только на 1% до 10,8 трлн. руб. При этом ипотечное кредитование остается низко рискованным инструментом для банков – доля задолженности, платежи по которой просрочены на 90 и более дней, к 1 декабря 2016 года опустилась до 2,8% по сравнению с 14,8% по неипотечному кредитованию.

 
Ограничения ввода жилья в Подмосковье как драйвер роста цен

Начавшаяся в 2014 году тенденция снижения цен на недвижимость, которая сопровождалась общим ухудшением макроэкономических показателей РФ, потребовала от правительства принятия антикризисных мер по поддержке деловой активности в секторе недвижимости. Первым и самым эффективным решением стала государственная программа софинансирования ипотеки, за время действия которой доля сделок с использованием заемных средств достигла рекордного уровня в 80%, а через банковскую систему было выдано 1,2 трлн. руб. льготных средств. Однако в марте 2017 года действие программы завершится, а покупательная способность населения до сих пор не начала восстанавливаться. Очевидно, что в таких условиях необходимо введение дополнительных мер по поддержке рынка, чтобы не допустить резких просадок цен и платежеспособности девелоперов.

 
 
  Все статьи