Перспективы рынка подмосковного жилья

Первичный рынок недвижимости Московской области по итогам 2016 года оказался в благоприятном положении: с начала года ценник на квадратный метр площадки вырос на 1,8%, объем выставленной на продажу площади сократился на 19,6% г/г до 3,1 млн. м2, а совокупный спрос на квартиры увеличился на 2,4% г/г. При этом количество выданных разрешений на строительство в МО достигло рекордных значений, соответствующих совокупному объему возводимой площади в 1 млн. м2. В данной связи следует обратить пристальное внимание на перспективы дальнейшего развития сектора и динамику его ключевых показателей.

Источник: ЦБ РФ, Est-A-Tet
Источник: ЦБ РФ, Est-A-Tet

Объем спроса на недвижимость по-прежнему поддерживается понижением процентных ставок по ипотечным кредитам. Даже окончание программы государственного софинансирования ипотеки не сломило тренд по увеличению популярности кредитов на жилую недвижимость среди населения: за 4 месяца 2017 года объем выданных заемных средств вырос на 7,8% г/г до 471 млрд. руб. при сокращении ставок в среднем на 2 п.п. С высокой долей вероятности, дальнейшее падение процентных платежей будет способствовать еще большей популярности ипотечных ссуд.
В отношении спроса на квартиры дела обстоят не столь радужно. Подъем числа зарегистрированных ДДУ на 2% скорее говорит о стабилизации спроса, нежели о его подъеме. Если брать во внимание тот факт, что 92,5% проданных квартир с начала 2017 года на первичном рынке МО были выкуплены с использованием дисконта, средний размер которого достигал 9% от первоначальной цены, а также существенный подъем объема выданных ипотечных кредитов, то можно констатировать незначительное снижение популярности подмосковной недвижимости. Частично данная тенденция связана с активно проводимой программой модернизации промышленных зон в Москве, что увеличивает число доступных предложений на столичном рынке, тем самым частично перетягивая платежеспособный спрос из области.

Ключевым фактором, по-прежнему оказывающим сдерживающее влияние на динамику развития первичного рынка недвижимости, остается падение реальных доходов населения РФ. Дальнейшее снижение показателя может существенно сократить объем спроса на недвижимость, и одновременно с этим понизить кредитоспособность населения, что приведет к уменьшению влияния такого фактора поддержки спроса как ипотечное кредитование.

Источник: ЦБ РФ, Est-A-Tet
Источник: ЦБ РФ, Est-A-Tet

По итогам 2016 года совокупный объем выставленной на продажу площади сократился на 19,6% г/г и еще на 6,1% г/г до 3,1 млн. м2 в I квартале 2017. Данный фактор оказывает поддержку увеличению цен на квартиры в МО, однако позитивный эффект частично нивелирует тенденция по увеличению предложения доступного массового жилья в промышленных зонах Москвы. На текущий момент влияние тенденции ограничено, однако на фоне того, что в 2016 году было выдано рекордное количество разрешений на строительство, следует ожидать активизации борьбы за покупателей. При этом 90% заявленных новостроек Московской области составляют многоэтажные жилые комплексы, что хоть и не снизит влияния рыночных тенденций, однако обезопасит владельцев элитной недвижимости, таунхаусов и коттеджей от падения стоимости.

Стоит отметить, что все большее число факторов свидетельствует о возобновлении падения цен на подмосковную недвижимость: продолжающееся сокращение доходов населения, перекос потребительского спроса в сторону Москвы, рост частоты использования акций и скидок, а также увеличение объемов строительства – все эти признаки позволяют прогнозировать сокращение стоимости квадратного метра в новостройках МО. При этом, как уже было отмечено, описанные риски в основном коснутся массового сегмента застройки, который традиционно является более чувствительным к изменению рыночной конъюнктуры. В остальных случаях влияние растущего объема предложения практически не отразится на ценах, поскольку будет поддерживаться увеличением спроса.

Кузнецов Роман
Старший аналитик QBF

Аналитика

Перспективы рынка подмосковного жилья

Первичный рынок недвижимости Московской области по итогам 2016 года оказался в благоприятном положении: с начала года ценник на квадратный метр площадки вырос на 1,8%, объем выставленной на продажу площади сократился на 19,6% г/г до 3,1 млн. м2, а совокупный спрос на квартиры увеличился на 2,4% г/г. При этом количество выданных разрешений на строительство в МО достигло рекордных значений, соответствующих совокупному объему возводимой площади в 1 млн. м2. В данной связи следует обратить пристальное внимание на перспективы дальнейшего развития сектора и динамику его ключевых показателей. Объем спроса на недвижимость по-прежнему поддерживается понижением процентных ставок по ипотечным кредитам.

 
Ипотечный бум

В 2016 году ипотечный рынок показал стремительный подъем, а ипотечное кредитование стало драйвером роста розничного кредитования. Так, если объемы кредитования, не связанного с ипотекой, на 1 декабря 2016 года составили на 5% меньше значения, зафиксированного 1 января 2016 года, то ипотечный сегмент расширился на 11,2%. Всего же объемы розничного кредитования в рассматриваемом периоде увеличились только на 1% до 10,8 трлн. руб. При этом ипотечное кредитование остается низко рискованным инструментом для банков – доля задолженности, платежи по которой просрочены на 90 и более дней, к 1 декабря 2016 года опустилась до 2,8% по сравнению с 14,8% по неипотечному кредитованию.

 
Ограничения ввода жилья в Подмосковье как драйвер роста цен

Начавшаяся в 2014 году тенденция снижения цен на недвижимость, которая сопровождалась общим ухудшением макроэкономических показателей РФ, потребовала от правительства принятия антикризисных мер по поддержке деловой активности в секторе недвижимости. Первым и самым эффективным решением стала государственная программа софинансирования ипотеки, за время действия которой доля сделок с использованием заемных средств достигла рекордного уровня в 80%, а через банковскую систему было выдано 1,2 трлн. руб. льготных средств. Однако в марте 2017 года действие программы завершится, а покупательная способность населения до сих пор не начала восстанавливаться. Очевидно, что в таких условиях необходимо введение дополнительных мер по поддержке рынка, чтобы не допустить резких просадок цен и платежеспособности девелоперов.

 
Ипотечные сертификаты – новая парадигма рынка недвижимости

Ухудшение экономической ситуации в России, начавшееся в конце 2014 года, привело к изменению правил игры на первичном рынке недвижимости. Из-за опасений существенного сокращения реальных доходов населения многие застройщики изменили стратегию бизнеса на рынке в сторону обеспечения населения более доступным жильем. Данное поведение привело к подъему суммарной доли жилья эконом- и комфорт-класса на рынке Москвы и Подмосковья до 82,3% против 76% на начало 2015. Однако спрос в обозначенных сегментах поддерживается не столько снижением цен, которое лишь компенсирует падение реальных доходов, сколько существенным ростом ипотечного кредитования.

 
 
  Все статьи