Ограничения ввода жилья в Подмосковье как драйвер роста цен

Начавшаяся в 2014 году тенденция снижения цен на недвижимость, которая сопровождалась общим ухудшением макроэкономических показателей РФ, потребовала от правительства принятия антикризисных мер по поддержке деловой активности в секторе недвижимости. Первым и самым эффективным решением стала государственная программа софинансирования ипотеки, за время действия которой доля сделок с использованием заемных средств достигла рекордного уровня в 80%, а через банковскую систему было выдано 1,2 трлн. руб. льготных средств. Однако в марте 2017 года действие программы завершится, а покупательная способность населения до сих пор не начала восстанавливаться. Очевидно, что в таких условиях необходимо введение дополнительных мер по поддержке рынка, чтобы не допустить резких просадок цен и платежеспособности девелоперов.

Поскольку регулирование спроса вне рамок уже представленной ипотечной программы практически не представляется возможным, единственным решением остается сокращение объемов предложения. В рамках реализации данной инициативы была изменена программа «Жилище» на 2017-2027 гг., согласно которой ежегодная выдача разрешений на эксплуатацию в Подмосковье будет снижена на 30% до 7,5 млн. м2, при этом объем субсидий на реализацию региональных программ будет увеличен на 442,3 млн. руб. Данные меры позволят решить три существенные проблемы, стоящие перед правительством: увеличение доходов региональных и местных бюджетов, деконцентрация столичного рынка и сдерживание цен от падения при отмене программы господдержки.


Проблема застройки Подмосковья является одной из самых насущных для правительства, так как объем строительства в регионе составляет 10% от всего общероссийского уровня, при этом затраты на инфраструктуру соответствуют лишь 2%. Попытка снизить привлекательность застройки в столичном регионе принималась еще в 2013 году, когда был объявлен первый мораторий на строительство в Балашихе, однако данная мера не увенчалась успехом. В связи с этим правительство РФ приняло поправки для налогового кодекса в отношении налога на имущество юридических лиц, согласно которым все непроданные квартиры будут облагаться налогом в 2% от кадастровой стоимости. Поскольку региональные бюджеты с 2014 года имеют право самостоятельно принимать решения о варьировании налогов на недвижимость, данная мера затронет прежде всего города-миллионники и их пригороды, а для Подмосковья соответствующий законопроект уже принят в первом чтении.

Источник: Est-a-Tet

Текущая динамика предложения на первичном рынке недвижимости Подмосковья оказывает благоприятное воздействие на стоимость квадратного метра, которая в октябре 2016 года снизилась лишь на 0,1% г/г, в то время как в столице метр подешевел в среднем на 21% г/г, опустившись ниже уровня 200 тыс. руб. за м2. Сокращение числа выданных разрешений на строительство в Подмосковье дополнительно на 30% г/г существенно сдержит падение ценника, а в случае восстановления реальных доходов населения и вовсе может привести к повышению стоимости жилья в регионе.

Тенденция по смене мер поддержки рынка недвижимости с локальных на более стратегические является положительной, поскольку как минимум увеличивается инвестиционная привлекательность рынка в долгосрочной перспективе. Однако в моменты перехода на новые методы цены могут существенно дестабилизироваться в краткосрочном периоде. Например, при отмене программы господдержки уровень платежеспособного спроса моментально отреагирует на снижение доступности ресурсов, в то время как размер предложения практически не успеет скорректироваться в соответствии с новым законопроектом, что может привести к снижению цен. Отсутствие сглаживающего механизма может предоставить временное окно для покупателей жилой недвижимости перед началом восстановления цен.

Кузнецов Роман
Аналитик QBF
Roman.kuznetsov@qbfin.ru

Аналитика

Перспективы рынка подмосковного жилья

Первичный рынок недвижимости Московской области по итогам 2016 года оказался в благоприятном положении: с начала года ценник на квадратный метр площадки вырос на 1,8%, объем выставленной на продажу площади сократился на 19,6% г/г до 3,1 млн. м2, а совокупный спрос на квартиры увеличился на 2,4% г/г. При этом количество выданных разрешений на строительство в МО достигло рекордных значений, соответствующих совокупному объему возводимой площади в 1 млн. м2. В данной связи следует обратить пристальное внимание на перспективы дальнейшего развития сектора и динамику его ключевых показателей. Объем спроса на недвижимость по-прежнему поддерживается понижением процентных ставок по ипотечным кредитам.

 
Ипотечный бум

В 2016 году ипотечный рынок показал стремительный подъем, а ипотечное кредитование стало драйвером роста розничного кредитования. Так, если объемы кредитования, не связанного с ипотекой, на 1 декабря 2016 года составили на 5% меньше значения, зафиксированного 1 января 2016 года, то ипотечный сегмент расширился на 11,2%. Всего же объемы розничного кредитования в рассматриваемом периоде увеличились только на 1% до 10,8 трлн. руб. При этом ипотечное кредитование остается низко рискованным инструментом для банков – доля задолженности, платежи по которой просрочены на 90 и более дней, к 1 декабря 2016 года опустилась до 2,8% по сравнению с 14,8% по неипотечному кредитованию.

 
Ограничения ввода жилья в Подмосковье как драйвер роста цен

Начавшаяся в 2014 году тенденция снижения цен на недвижимость, которая сопровождалась общим ухудшением макроэкономических показателей РФ, потребовала от правительства принятия антикризисных мер по поддержке деловой активности в секторе недвижимости. Первым и самым эффективным решением стала государственная программа софинансирования ипотеки, за время действия которой доля сделок с использованием заемных средств достигла рекордного уровня в 80%, а через банковскую систему было выдано 1,2 трлн. руб. льготных средств. Однако в марте 2017 года действие программы завершится, а покупательная способность населения до сих пор не начала восстанавливаться. Очевидно, что в таких условиях необходимо введение дополнительных мер по поддержке рынка, чтобы не допустить резких просадок цен и платежеспособности девелоперов.

 
Ипотечные сертификаты – новая парадигма рынка недвижимости

Ухудшение экономической ситуации в России, начавшееся в конце 2014 года, привело к изменению правил игры на первичном рынке недвижимости. Из-за опасений существенного сокращения реальных доходов населения многие застройщики изменили стратегию бизнеса на рынке в сторону обеспечения населения более доступным жильем. Данное поведение привело к подъему суммарной доли жилья эконом- и комфорт-класса на рынке Москвы и Подмосковья до 82,3% против 76% на начало 2015. Однако спрос в обозначенных сегментах поддерживается не столько снижением цен, которое лишь компенсирует падение реальных доходов, сколько существенным ростом ипотечного кредитования.

 
 
  Все статьи